Rafał Dybka

adwokat

Pomagam rozwiązywać problemy związane z realizacją inwestycji budowlanych. Wspieramy uzyskiwanie decyzji, negocjuje umowy budowalne i zarządzam roszczeniami kontraktowymi.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Lex deweloper- specustawa mieszkaniowa

Rafal Dybka28 sierpnia 2018Komentarze (0)

22 sierpnia 2018r. weszła w życie przeważająca część przepisów uchwalonej 5 lipca 2018r. ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Mimo apeli organizacji społecznych, środowisk zrzeszających architektów i urbanistów prezydent podpisała ustawę, powszechnie znaną jako lex deweloper. Nowe przepisy, zgodnie z założeniem, obowiązywać mają przez okres 10 lat. Co istotne, z dobrodziejstw Specustawy skorzystać mogą nie tylko podmioty publiczne, ale również prywatne.

Akt ten budzi wiele kontrowersji. Zapisem, który budzi w specustawie największe kontrowersje jest ten, który stanowi, iż powyższa uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji może zostać podjęta niezależnie od istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania, a wręcz –  w przypadku istnienia obowiązującego planu – wbrew jego postanowieniom. Według krytycznych głosów to może powodować nieprzewidywalność w zagospodarowaniu przestrzeni na terenie gminy. A właśnie temu zapobiegać miały miejscowe plany, określając, w jaki sposób może zostać zabudowany dany teren, co jest szczególne istotne nie tylko dla zapewnienia ładu przestrzennego gminy, lecz również z punktu widzenia przeciętnego mieszkańca, dla którego ważne jest, jaka zabudowa może powstać w jego najbliższym sąsiedztwie.

Liczne obwarowania

Odpowiadając na te zarzuty Rada Ministrów wprowadziła znaczne zmiany do uchwalonej ustawy, uzależniając przede wszystkim możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej od braku jej sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Poza tym skorzystanie przez inwestora ze specjalnego trybu wprowadzonego specustawa mieszkaniową, obwarowane jest jednak pewnymi ograniczeniami oraz wymaga spełnienia określonych warunków m.in.:  inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony właściwy dostęp do drogi publicznej, zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, o której mowa w odpowiednich przepisach odrębnych.  W zależności od lokalizacji i liczby mieszkańców miasta, specustawa wprowadza ograniczenia dla liczby kondygnacji budynków objętych inwestycją.

Pozwolenie na budowę wg. Specustawy mieszkaniowej

Po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej inwestorzy mogą realizować inwestycje mieszkaniowe na dotychczasowych zasadach. Obecnie jest to dość łatwe, jeśli działka budowlana, na której miałby stanąć budynek mieszkalny, objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy wystarczy wystąpić o pozwolenie na budowę, na które czeka się w sprawach mniej skomplikowanych na ogół do trzech miesięcy. Gorzej, jeśli planu zagospodarowania przestrzennego nie ma. Zanim inwestor wystąpi o pozwolenie na budowę, musi zdobyć warunki zabudowy. A to potrwa kolejne miesiące. Sprawa się komplikuje jeszcze bardziej, gdy działka ma status rolnej lub przemysłowej. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba przeprowadzić skomplikowane postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu. Może to potrwać nawet kilka lat.

Inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie ze specustawy mieszkaniowej nie musiałby pokonywać tego toru przeszkód. Będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie – jak obecnie – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rada gminy miałaby 60 dni na podjęcie takiej uchwały, którą wydałaby po konsultacjach społecznych. W tym celu wójt, burmistrz albo prezydent miasta musiałby zamieścić wniosek wraz z dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mieliby 21 dni na składanie swoich uwag. Zgoda radnych dawałaby zielone światło do wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Sytuacja nie wygląda jednak do końca tak „kolorowo”.  Jeżeli jednak radni dojdą do wniosku, że inwestycji nie chcą albo że narusza ona w nieakceptowany przez nie sposób miejscowy plan, to zgody nie wydadzą. I co najważniejsze, będzie ona miała charakter ostateczny. Zaznaczenia wymaga także fakt, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę nie stała się ostateczna. Należy również zauważyć, że specustawa częściowo wyłącza zastosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Podsumowanie

Na tę chwilę trudno ocenić jak nowe regulacje sprawdzać będą się w praktyce. Zależy to bowiem od podejścia organów samorządowych do kwestii związanych z realizacją inwestycji na terenach przewidzianych na inne cele. Ostateczna decyzja w tym zakresie należy bowiem każdorazowo do właściwej rady gminy.  Czy przyznany Radzie Gminy szeroki luz decyzyjny w kwestii możliwości wyrażenia zgody na realizację inwestycji lub jej odmowę nie doprowadzi do zbytniej swobody i uznaniowości? Może również się okazać , że w rzeczywistości o wiele łatwiej będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy a potem decyzję o pozwolenie na budowę, niż pozytywną uchwałę Rady Gminy/Miasta zezwalającą na lokalizację inwestycji.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Prawna Nieruchomości & Proces Budowlany Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Prawna Nieruchomości & Proces Budowlany z siedzibą w Warszawie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@dybka.com.pl

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: