Rafał Dybka

adwokat

Pomagam rozwiązywać problemy związane z realizacją inwestycji budowlanych. Wspieramy uzyskiwanie decyzji, negocjuje umowy budowalne i zarządzam roszczeniami kontraktowymi.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Obiekt budowlany, budynek, budowla, obiekt małej architektury to wszystko pojęcia z ustawy Prawo Budowlane.  W znaczeniu potocznym rozróżnianie tych pojęć nie ma większego znaczenia, ale już na gruncie przepisów zakwalifikowanie określonego obiektu według innej definicji ustawowej powoduje odmienne obowiązki np. różną wysokość podatków do zapłaty przez właściciela, czy odmienny tryb postępowania w razie chęci przeprowadzenia inwestycji.

Czym jest obiekt budowlany?

Obiekt budowlany w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo Budowlane to budynek, budowla lub obiekt małej architektury wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem. Czyli jest to zbiorcza nazwa wszelkich przedmiotów jakie na gruncie Prawa Budowlanego mogą powstać. Ma on być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Za wyrób budowlany uważane są wyroby wytworzone w celu zastosowania w sposób trwały w obiekcie budowlanym, czyli np. cegły, pustaki, drewno. Wyroby budowlane muszą posiadać określone właściwości użytkowe umożliwiające spełnienie powstałym z nich obiektom budowlanym podstawowych norm.

Czym jest budynek na gruncie ustawy Prawo Budowlane?

Czym jest budynek, każdy widzi, wypadałoby powiedzieć. Ale zgodnie z definicją ustawową zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Dodatkowo budynek musi posiadać dach oraz fundament. Definicja budynku jest na tyle precyzyjna, że nie budzi ona szerszych rozbieżności, choć jak pokazał przykład farm wiatrowych czy transformatorów elektroenergetycznych, nawet od rzeczy oczywistych mogą być wyjątki.

Obiekt małej architektury

Przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, do których należą między innymi obiekty kultu religijnego np. kapliczki, krzyże przydrożne, figury. Ponadto jako obiekt małej architektury rozumiane są posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, ale także obiekty użytkowe służące rekreacji i utrzymaniu porządku np. piaskownice, huśtawki, drabinki, czy śmietniki.

Budowla na gruncie ustawy Prawo Budowlane.

Budowla jest rozumiana, jako każdy obiekt budowlany, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury. Czyli, jeżeli coś jest obiektem ale nie pasuje do definicji budynku albo małej architektury, to jest to budowla. Do budowli zalicza się między innymi obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Co ważne, nie jest to katalog zamknięty.

Odpowiadając na te pytanie w skrócie można powiedzieć, że czasem udaje się zablokować budowę, ale tylko w określonych sytuacjach.

Nie ma na to jednego uniwersalnego sposobu i w sumie to nawet dobrze, bo inaczej zawsze by się znalazł ktoś, komu nie podoba się fakt, że sąsiad coś buduje. Istnieją jednak sytuacje, w których z rozmaitych przyczyn występuje potrzeba, a czasem nawet konieczność zablokowania budowy na sąsiedniej działce. I dla takich sytuacji prawo przewiduje szereg możliwości pozwalających kwestionować pozwolenie na budowę.

Zasadniczo zgodnie z art. 28 prawa budowlanego z pewnymi wyjątkami wynikającymi w szczególności z art. 29, 30 i 31 prawa budowlanego, budowę można rozpocząć jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę jest zasadniczym etapem, na którym swoim działaniem można blokować proces inwestycyjny.

Rozważania o tym, jak zablokować budowę na sąsiedniej działce należy rozpocząć od ustalenia swoich praw i obowiązków w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę. Konkretnie należy zacząć od zorientowania się, czy osoba, która uważa, że budowa sąsiada narusza jej prawa, może występować, jako strona w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego w postępowaniu przed organem administracji architektoniczno-budowlanej powinni być inwestor, co oczywiste, ale także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego, który ma być objęty wnioskowanym pozwoleniem na budowę. Oznacza to, że nie każdy właściciel, użytkownik wieczysty, czy zarządca nieruchomości sąsiedniej będzie uprawniony do występowania w postępowaniu o udzielenie zezwolenia na budowę. Prawo do udziału w postępowaniu mają jedynie osoby, których nieruchomości leżą w obszarze oddziaływania obiektu. Problemem jest tylko ustalenie, co oznacza określenie obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania obiektu – czyli?

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt. 20 prawa budowlanego i oznacza teren w otoczeniu obiektu budowlanego wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych wprowadzający związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowy tego terenu.

Definicja obszaru oddziaływania obiektu nie jest precyzyjna, a w zasadzie stanowi odwołanie do innych, nieokreślonych ściśle przepisów odrębnych. Czyli jak to przy stosowaniu prawa bywa często, interpretacja przepisu należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej i sądów administracyjnych.

Analizując treść przepisu należy wyraźnie stwierdzić, że określając obszar oddziaływania obiektu nie chodzi o każde oddziaływanie, ale takie, które może prowadzić do ograniczeń w zagospodarowaniu i zabudowie sąsiedniej nieruchomości.

Czy dla zablokowania budowy konieczne jest naruszenie interesu prawnego strony?

Z jednolitego orzecznictwa sądów wynika, że dla ustalenia osób, które mają prawo do występowania w charakterze strony postępowania o wydanie zezwolenia na budowę nie jest istotne to, czy ich interes prawny został naruszony, ale wyłącznie, czy taki interes istniał. Potwierdza to treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2015 wydanego w sprawie II OSK 136/14, w którym Sąd Administracyjny wyraźnie napisał, że:

„Przy ocenie czy podmiot jest stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, nie ma znaczenia czy został naruszony interes prawny tego podmiotu, a jedynie czy interes taki podmiotowi przysługiwał.”

Jak zablokować budowę na sąsiedniej działce – praktyka.

Z praktycznego punktu widzenia, nie zawsze naruszenie przepisów ustaw, czy rozporządzeń w ostatecznym rozrachunku pozwala zablokować budowę. Czasem prowadzi jedynie do odwleczenia w czasie jej realizacji poprzez konieczność ponownego przejścia przez procedury administracyjne, czy sądowo-administracyjne. Ich rozróżnienie nie jest z góry możliwe i wymaga rozpatrzenia każdego przypadku indywidualnie. Ten sam argument w jednym przypadku może powodować, że organy administracji uznają, że faktycznie zamierzenie inwestycyjne jest niedopuszczalne, a w innym, że wymaga niewielkiej zmiany, bądź w ogóle nie ma wpływu na nieruchomość sąsiednią. Wszystko zależy od konkretnego przypadku.

Najskuteczniejszą argumentacją osób zastanawiających się, jak zablokować budowę na sąsiedniej działce, która może być użyta w toku postępowania o zezwolenie na budowę jest odwołanie się do specjalistycznych, szczegółowych warunków technicznych, warunków projektowych, czy przepisów prawa, które nie pozwalają na realizację obiektu budowlanego w kształcie planowanym przez inwestora. Organ nie może wydać pozwolenia na budowę , w sytuacji, w której obiekt nie spełnia norm technicznych.

Co jeśli zamierzona budowa jest sprzeczna z przepisami prawa?

Jeśli inwestycja budowlana, co do której inwestor wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, okaże się sprzeczna z przepisami prawa, nie spełnia warunków technicznych, albo upraszczając narusza dobra osób trzecich, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.

W niektórych przypadkach możliwe jest, że inwestor zmieni swoje zamierzenia, dostarczy prawidłową dokumentację w toku postępowania i wówczas dojdzie jedynie do odsunięcia w czasie wydania pozytywnej decyzji, ale ostatecznie może ona być pozytywna.

Drewniana studnia sprzed 300 lat znaleziona podczas prac nad drugą linią metra w Warszawie [zobacz artykuł tutaj], starożytna osada łużycka sprzed 3 tysięcy lat odkryta w trakcie budowy gazociągu między Sulmierzycami a Gołkowem [zobacz artykuł tutaj] to przykłady licznych znalezisk archeologicznych, na które natrafili tylko w ciągu ostatniego roku generalni wykonawcy. Przedstawiciele branży budowlanej często odkrywają ukryte w ziemi skarby, co może przysporzyć sporo problemów inwestorom.

Prace archeologiczne mogą wstrzymać inwestycję

Znaleziska archeologiczne na budowie mogą opóźnić inwestycję, a nawet uniemożliwić jej ukończenie. Mało tego, ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zobowiązuje inwestora do sfinansowania kosztów badań archeologicznych ( art. 31 ustawy o ochronie zabytków i opieki nad zabytkami ). Koszty mogą być spore. Dlatego lepiej przed rozpoczęciem prac zlecić badania archeologiczne, jeśli tylko istnieją podejrzenia, że na danym terenie mogą znajdować się historyczne artefakty. Jest to szczególnie ważne w przypadku, gdy obiekt, gdzie mają być prowadzone prace remontowe lub budowlane, znajduje się w strefie wpisanej do rejestru zabytków.

Zapisy ustawy o ochronie zabytków jasno określają obowiązki inwestora, który podczas robót budowlanych lub ziemnych natrafił na przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, że jest on zabytkiem. Artykuł 32. tej ustawy nakazuje wstrzymanie wszelkich robót mogących uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot. Zabezpieczenie go przy użyciu dostępnych środków oraz niezwłocznie zawiadomienie o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Działania konserwatora

Konserwator zgodnie z ustawą ma 5 dni licząc od daty zgłoszenia, na dokonanie oględzin miejsca znalezienia artefaktów oceny ich pod względem ważności dla archeologów. Może wstrzymać prace budowlane na okres potrzebny do zabezpieczenia artefaktów lub wydać pozwolenie na dalsze prowadzenie prac. Zwykle czas wstrzymania budowy trwa nie dłużej miesiąc, ale w szczególnych przypadkach może on zostać wydłużony nawet do kilku miesięcy – wszystko zależy od wagi znaleziska.

Wymagania dotyczące obecności archeologa na budowie mogą tez wynikać z decyzji o warunkach zabudowy lub zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy działka znajduje się na przykład w sąsiedztwie stanowiska archeologicznego.

W przypadku znalezisk archeologicznych zawsze powstaje pytanie, czy są one ewentualną podstawą dla Wykonawcy robót budowlanych do żądania przedłużenia czasu na ukończenie prac. Oraz ewentualnie podstawą do dodatkowego wynagrodzenia. Generalne zależy to od zapisów umownych, nie mniej należy wskazać, iż jeżeli Wykonawca mógł w łatwy sposób dowiedzieć się, iż w terenie na którym przyszło mu prowadzić roboty budowlane, są szanse na znaleziska archeologiczne, to będzie to okoliczność obciążająca jego budżet i ryzyko.

W związku z problemami generalnych wykonawców w znalezieniu wykonawców, w ostatnim czasie można zauważyć powtarzające się informacje o opóźnieniach w oddawaniu do użytkowania inwestycji. Przez media, w szczególności temat ten jest nagłaśniany w kontekście inwestycji deweloperskich.

Od miesięcy nie mogą wprowadzić się na swoje. “Deweloper zrujnował nam życiowe plany” 

W umowie deweloperskiej odbiór zapisany na kwiecień 2018 roku. Jest połowa sierpnia, a odbiór przesunięty na koniec grudnia. J.W. Construction ma problem z przekazaniem kluczy właścicielom mieszkań na warszawskiej Białołęce. „Jesteśmy zdesperowani” – piszą nabywcy.

Mieszkania wciąż nie są gotowe. Czytelnicy: nie polecamy tego dewelopera!

Do naszej redakcji dotarły niepokojące sygnały od osób, które kupiły mieszkania od ogólnopolskiego dewelopera.

– Nie polecam dewelopera Murapol w Toruniu – osiedle “Nowy Toruń” na JARze. Po wpadce z inwestycją na ul. Grudziądzkiej developer zachował się jeszcze gorzej. Do 25 maja powinny być oddane do użytkowania mieszkania. Mamy połowę sierpnia i do tej pory mieszkańcy nie otrzymali kluczy. Przez ten czas cały czas są zbywani kolejnymi terminami, które upływają i nic się nie dzieje. Kontakt z doradcami klienta jest utrudniony. Kredyty uruchomione – trzeba płacić, a mieszkań jak nie było tak nie ma. Zastanówcie się 500 razy zanim się nabierzecie – to jeden z e-maili, który otrzymaliśmy od jednego z klientów Murapolu na skrzynkę redakcja@ototorun.pl.

Jak widać na przywołanych przykładach, problem dotyczy nie tylko małych firm, ale również „dużych” graczy na rynku.

Prawa konsumenta w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu

Nasz ustawodawca, przewiduje jedynie jedno bezpośrednie uprawnienie dla konsument w przypadku opóźniania się dewelopera z wydaniem lokalu. ODSTĄPIENIE, czyli przekładając to na język powszechny, zerwanie umowy i żądanie zwrotu wpłaconych środków oraz ewentualnej rekompensaty za poniesione szkody. Czyli rozwiązanie dość radykalne w swoich skutkach, choć czasami jedyne rozsądne.

W większości wypadków jednak, z jakimi spotkaliśmy się w ramach kancelarii, tak drastyczne postępowanie albo nie było wskazane albo klient, chciał przede wszystkim zrekompensować konieczność czekania ponad umówiony okres. W rzadko której umowie deweloperskiej czy przedwstępnej, spotykamy jakiekolwiek sankcje dla dewelopera, za zbyt opóźnienie w wydawaniu lokalu czy przeniesieniu własności – a wbrew pozorom nawet od strony dewelopera, uregulowanie takich kar umownych może być korzystne. Już niejednokrotnie, dzięki takim zapisom w treści umowy z konsumentem, udało nam się wybronić klienta przed dalej idącymi skutkami.

Odszkodowanie z opóźnienie w wydaniu lokalu

W przypadku, kiedy w ramach umowy, nie mamy żadnej regulacji dotyczącej rekompensaty za opóźnienie w wydaniu bądź przeniesienia własności lokalu, w grę wchodzą tzw. normy ogólne Kodeksu Cywilnego. Na tej podstawie, konsument ma prawo żądać od dewelopera m.in.:

  1. Kosztów zajmowania innego lokalu przez okres opóźnienia (np. koszty umowy najmu) bądź w przypadku zakupu inwestycyjnego utraty zysków (dochody po odjęciu kosztów utrzymania) generowanych przez lokal;
  2. Kosztów związanych z przedłużającą się obsługą kredytu (m.in. koszty odsetek, koszty ubezpieczenia kredytu, koszty prolongaty);
  3. Kosztów związanych z zawartymi umowami powiązanymi z lokalem, jeżeli w wyniku opóźnienia koszty tych umów wzrosły (już kilkunastokrotnie dochodziliśmy w imieniu naszych klientów kosztów tzw. stand by ekip wykończeniowych o uznanej renomie czy kosztów magazynowania urządzeń i elementów wykończeniowych sprowadzanych na zamówienie klienta).

22 sierpnia 2018r. weszła w życie przeważająca część przepisów uchwalonej 5 lipca 2018r. ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Mimo apeli organizacji społecznych, środowisk zrzeszających architektów i urbanistów prezydent podpisała ustawę, powszechnie znaną jako lex deweloper. Nowe przepisy, zgodnie z założeniem, obowiązywać mają przez okres 10 lat. Co istotne, z dobrodziejstw Specustawy skorzystać mogą nie tylko podmioty publiczne, ale również prywatne.

Akt ten budzi wiele kontrowersji. Zapisem, który budzi w specustawie największe kontrowersje jest ten, który stanowi, iż powyższa uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji może zostać podjęta niezależnie od istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania, a wręcz –  w przypadku istnienia obowiązującego planu – wbrew jego postanowieniom. Według krytycznych głosów to może powodować nieprzewidywalność w zagospodarowaniu przestrzeni na terenie gminy. A właśnie temu zapobiegać miały miejscowe plany, określając, w jaki sposób może zostać zabudowany dany teren, co jest szczególne istotne nie tylko dla zapewnienia ładu przestrzennego gminy, lecz również z punktu widzenia przeciętnego mieszkańca, dla którego ważne jest, jaka zabudowa może powstać w jego najbliższym sąsiedztwie.

Liczne obwarowania

Odpowiadając na te zarzuty Rada Ministrów wprowadziła znaczne zmiany do uchwalonej ustawy, uzależniając przede wszystkim możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej od braku jej sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Poza tym skorzystanie przez inwestora ze specjalnego trybu wprowadzonego specustawa mieszkaniową, obwarowane jest jednak pewnymi ograniczeniami oraz wymaga spełnienia określonych warunków m.in.:  inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony właściwy dostęp do drogi publicznej, zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, o której mowa w odpowiednich przepisach odrębnych.  W zależności od lokalizacji i liczby mieszkańców miasta, specustawa wprowadza ograniczenia dla liczby kondygnacji budynków objętych inwestycją.

Pozwolenie na budowę wg. Specustawy mieszkaniowej

Po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej inwestorzy mogą realizować inwestycje mieszkaniowe na dotychczasowych zasadach. Obecnie jest to dość łatwe, jeśli działka budowlana, na której miałby stanąć budynek mieszkalny, objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy wystarczy wystąpić o pozwolenie na budowę, na które czeka się w sprawach mniej skomplikowanych na ogół do trzech miesięcy. Gorzej, jeśli planu zagospodarowania przestrzennego nie ma. Zanim inwestor wystąpi o pozwolenie na budowę, musi zdobyć warunki zabudowy. A to potrwa kolejne miesiące. Sprawa się komplikuje jeszcze bardziej, gdy działka ma status rolnej lub przemysłowej. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba przeprowadzić skomplikowane postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu. Może to potrwać nawet kilka lat.

Inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie ze specustawy mieszkaniowej nie musiałby pokonywać tego toru przeszkód. Będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie – jak obecnie – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rada gminy miałaby 60 dni na podjęcie takiej uchwały, którą wydałaby po konsultacjach społecznych. W tym celu wójt, burmistrz albo prezydent miasta musiałby zamieścić wniosek wraz z dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mieliby 21 dni na składanie swoich uwag. Zgoda radnych dawałaby zielone światło do wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Sytuacja nie wygląda jednak do końca tak „kolorowo”.  Jeżeli jednak radni dojdą do wniosku, że inwestycji nie chcą albo że narusza ona w nieakceptowany przez nie sposób miejscowy plan, to zgody nie wydadzą. I co najważniejsze, będzie ona miała charakter ostateczny. Zaznaczenia wymaga także fakt, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę nie stała się ostateczna. Należy również zauważyć, że specustawa częściowo wyłącza zastosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Podsumowanie

Na tę chwilę trudno ocenić jak nowe regulacje sprawdzać będą się w praktyce. Zależy to bowiem od podejścia organów samorządowych do kwestii związanych z realizacją inwestycji na terenach przewidzianych na inne cele. Ostateczna decyzja w tym zakresie należy bowiem każdorazowo do właściwej rady gminy.  Czy przyznany Radzie Gminy szeroki luz decyzyjny w kwestii możliwości wyrażenia zgody na realizację inwestycji lub jej odmowę nie doprowadzi do zbytniej swobody i uznaniowości? Może również się okazać , że w rzeczywistości o wiele łatwiej będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy a potem decyzję o pozwolenie na budowę, niż pozytywną uchwałę Rady Gminy/Miasta zezwalającą na lokalizację inwestycji.