Rafał Dybka

adwokat

Pomagam rozwiązywać problemy związane z realizacją inwestycji budowlanych. Wspieramy uzyskiwanie decyzji, negocjuje umowy budowalne i zarządzam roszczeniami kontraktowymi.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Za nieruchomości wywłaszczone na rzecz Skarbu Państwa, ich właścicielom lub spadkobiercom ówczesnych właścicieli należy się odszkodowanie, jeśli organ nie jest w stanie potwierdzić, że w dacie wywłaszczenia odszkodowanie zostało wypłacone.

Taka konkluzja wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 lipca 2018 roku (II SA/Gd 277/18).

Stan faktyczny sprawy

W analizowanej sprawie doszło do wywłaszczenia ok. 1,5 ha gruntów, przeznaczonych pod zabudowę, wywłaszczenia dokonano w latach 80’ w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1972 roku o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz podziale nieruchomości w miastach i osiedlach. W myśl przepisów powołanej ustawy do wywłaszczenia dochodziło z mocy samego prawa, tj. bez wydawania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej, po upływie 2 miesięcy od wejścia w życie uchwały (a później zarządzenia) o ustaleniu terenu budowlanego, ogłaszanej w dzienniku urzędowym wojewódzkiej rady narodowej. Ustawa przewidywała wypłatę odszkodowania za przejęte nieruchomości i tryb w jakim winno ono zostać ustalone.

W okolicznościach sprawy fakt wywłaszczenia nie pozostawiał wątpliwości, natomiast sporna była kwestia tego czy właściciele otrzymali należne im odszkodowanie. Sprawę dodatkowo komplikował fakt, iż ustalone zostało, że po dokonanym wywłaszczeniu sporządzony został elaborat (odpowiednik dzisiejszego operatu) ustalający wysokość należnego odszkodowania, nadto przesłuchiwani w sprawie świadkowie (głównie urzędnicy sprawujący swoje funkcje w okresie, w którym doszło do wywłaszczenia) w zasadzie jednomyślnie wyrażali przekonanie, że do wypłaty odszkodowania dojść „musiało”, choć żaden z nich nie wskazał dowodu na to, że wypłata faktycznie nastąpiła.

Sam operat to za mało do uznania, że wynagrodzenie zostało wypłacone

W tak ustalonym stanie faktycznym organ I instancji wydał decyzję o odmowie ustalenia odszkodowania. Decyzja ta, po jej zaskarżeniu przez wnioskodawców została uchylona przez Wojewodę Pomorskiego a postępowanie umorzono ze względu na jego bezprzedmiotowość. Bazując na opisanych wyżej okolicznościach Wojewoda doszedł do wniosku, że skoro Wnioskodawcy nie byli w stanie udowodnić, że do wypłaty odszkodowania nie doszło (konsekwentnie twierdzili, że nic im nie wiadomo na temat tego by odszkodowanie wypłacono) to brak jest podstaw do jego ustalenia.

Decyzja Wojewody została zaskarżona do Sądu Administracyjnego, który w cytowanym orzeczeniu uznał racje skarżących. Sąd wyjaśnił, że niezastosowanie art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do stanów faktycznych zaistniałych przed 1 stycznia 1998 r., a więc przed datą jej wejścia w życie, stałoby w sprzeczności z konstytucyjną zasadą ochrony własności oraz gwarantującą prawo do odszkodowania w przypadku wywłaszczenia.

WSA pouczył o konieczności przeprowadzenia rzetelnego postępowania dowodowego, przede wszystkim ustalenia tego, w jaki sposób dokumentowane były wypłaty odszkodowań innym wywłaszczonym na podstawie zarządzenia z 1983 r. W szczególności organ powinien skupić się na ustaleniu, czy wraz z zarządzeniem został sporządzony „wykaz odszkodowań za grunty przejęte”. To kluczowa część orzeczenia, która to na organ przerzuca ciężar dowodu, czy odszkodowanie zostało czy też nie zapłacone.

Co prawda sprawa została zwrócona do ponownego rozpoznania, tym niemniej z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny stoi na stanowisku, iż rolą organu jest ustalenie, w oparciu o należycie zebrany materiał dowodowy, czy do wypłaty (a nie tylko ustalenia) odszkodowania doszło. W sytuacji gdy organ nie jest w stanie tego faktu potwierdzić ponad wszelką wątpliwość, aktualnie złożony wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania będzie uzasadniony.

Wskazany wyrok potwierdza, iż ilekroć brak jest jednoznacznych dowodów potwierdzających wypłatę odszkodowania z tytułu dokonanego w latach ubiegłych wywłaszczenia, warto wystąpić z wnioskiem o jego ustalenie i wypłatę, zgodnie z aktualnie obowiązującym przepisem art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Lokal mały, ale na wyłączność

Rafal Dybka29 października 2018Komentarze (0)

Kawalerka do 20 metrów kwadratowych. Nietrudno zgadnąć, dlaczego zdaniem wielu to przepis na katastrofę. Są jednak osoby, które pomimo wielu ograniczeń, decydują się na tak małą przestrzeń. Coraz częściej właśnie na rynku pierwotnym wśród ofert mieszkaniowych natrafić możemy na niewielkie – mikro mieszkania, których metraż waha się od 8 do 20 metrów kwadratowych.

Zdaniem wielu analityków, tego typu propozycje są odpowiedzią deweloperów na problemy mieszkaniowe, z jakimi obecnie boryka się wielu młodych Polaków.

Dla wielu kupujących kluczową sprawą przy zakupie mieszkania jest wysokość uzyskanego kredytu, a ten z kolei determinuje wielkość powierzchni zakupu. Stąd też dosyć duże zainteresowanie małymi powierzchniami. Okazuje się jednak, że nie jest to pomysł nowy i znany jest mieszkańcom wielu europejskich miast.

Obiekt budowlany, budynek, budowla, obiekt małej architektury to wszystko pojęcia z ustawy Prawo Budowlane.  W znaczeniu potocznym rozróżnianie tych pojęć nie ma większego znaczenia, ale już na gruncie przepisów zakwalifikowanie określonego obiektu według innej definicji ustawowej powoduje odmienne obowiązki np. różną wysokość podatków do zapłaty przez właściciela, czy odmienny tryb postępowania w razie chęci przeprowadzenia inwestycji.

Czym jest obiekt budowlany?

Obiekt budowlany w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo Budowlane to budynek, budowla lub obiekt małej architektury wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem. Czyli jest to zbiorcza nazwa wszelkich przedmiotów jakie na gruncie Prawa Budowlanego mogą powstać. Ma on być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Za wyrób budowlany uważane są wyroby wytworzone w celu zastosowania w sposób trwały w obiekcie budowlanym, czyli np. cegły, pustaki, drewno. Wyroby budowlane muszą posiadać określone właściwości użytkowe umożliwiające spełnienie powstałym z nich obiektom budowlanym podstawowych norm.

Czym jest budynek na gruncie ustawy Prawo Budowlane?

Czym jest budynek, każdy widzi, wypadałoby powiedzieć. Ale zgodnie z definicją ustawową zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Dodatkowo budynek musi posiadać dach oraz fundament. Definicja budynku jest na tyle precyzyjna, że nie budzi ona szerszych rozbieżności, choć jak pokazał przykład farm wiatrowych czy transformatorów elektroenergetycznych, nawet od rzeczy oczywistych mogą być wyjątki.

Obiekt małej architektury

Przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, do których należą między innymi obiekty kultu religijnego np. kapliczki, krzyże przydrożne, figury. Ponadto jako obiekt małej architektury rozumiane są posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, ale także obiekty użytkowe służące rekreacji i utrzymaniu porządku np. piaskownice, huśtawki, drabinki, czy śmietniki.

Budowla na gruncie ustawy Prawo Budowlane.

Budowla jest rozumiana, jako każdy obiekt budowlany, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury. Czyli, jeżeli coś jest obiektem ale nie pasuje do definicji budynku albo małej architektury, to jest to budowla. Do budowli zalicza się między innymi obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Co ważne, nie jest to katalog zamknięty.

Odpowiadając na te pytanie w skrócie można powiedzieć, że czasem udaje się zablokować budowę, ale tylko w określonych sytuacjach.

Nie ma na to jednego uniwersalnego sposobu i w sumie to nawet dobrze, bo inaczej zawsze by się znalazł ktoś, komu nie podoba się fakt, że sąsiad coś buduje. Istnieją jednak sytuacje, w których z rozmaitych przyczyn występuje potrzeba, a czasem nawet konieczność zablokowania budowy na sąsiedniej działce. I dla takich sytuacji prawo przewiduje szereg możliwości pozwalających kwestionować pozwolenie na budowę.

Zasadniczo zgodnie z art. 28 prawa budowlanego z pewnymi wyjątkami wynikającymi w szczególności z art. 29, 30 i 31 prawa budowlanego, budowę można rozpocząć jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę jest zasadniczym etapem, na którym swoim działaniem można blokować proces inwestycyjny.

Rozważania o tym, jak zablokować budowę na sąsiedniej działce należy rozpocząć od ustalenia swoich praw i obowiązków w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę. Konkretnie należy zacząć od zorientowania się, czy osoba, która uważa, że budowa sąsiada narusza jej prawa, może występować, jako strona w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego w postępowaniu przed organem administracji architektoniczno-budowlanej powinni być inwestor, co oczywiste, ale także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego, który ma być objęty wnioskowanym pozwoleniem na budowę. Oznacza to, że nie każdy właściciel, użytkownik wieczysty, czy zarządca nieruchomości sąsiedniej będzie uprawniony do występowania w postępowaniu o udzielenie zezwolenia na budowę. Prawo do udziału w postępowaniu mają jedynie osoby, których nieruchomości leżą w obszarze oddziaływania obiektu. Problemem jest tylko ustalenie, co oznacza określenie obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania obiektu – czyli?

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt. 20 prawa budowlanego i oznacza teren w otoczeniu obiektu budowlanego wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych wprowadzający związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowy tego terenu.

Definicja obszaru oddziaływania obiektu nie jest precyzyjna, a w zasadzie stanowi odwołanie do innych, nieokreślonych ściśle przepisów odrębnych. Czyli jak to przy stosowaniu prawa bywa często, interpretacja przepisu należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej i sądów administracyjnych.

Analizując treść przepisu należy wyraźnie stwierdzić, że określając obszar oddziaływania obiektu nie chodzi o każde oddziaływanie, ale takie, które może prowadzić do ograniczeń w zagospodarowaniu i zabudowie sąsiedniej nieruchomości.

Czy dla zablokowania budowy konieczne jest naruszenie interesu prawnego strony?

Z jednolitego orzecznictwa sądów wynika, że dla ustalenia osób, które mają prawo do występowania w charakterze strony postępowania o wydanie zezwolenia na budowę nie jest istotne to, czy ich interes prawny został naruszony, ale wyłącznie, czy taki interes istniał. Potwierdza to treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2015 wydanego w sprawie II OSK 136/14, w którym Sąd Administracyjny wyraźnie napisał, że:

„Przy ocenie czy podmiot jest stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, nie ma znaczenia czy został naruszony interes prawny tego podmiotu, a jedynie czy interes taki podmiotowi przysługiwał.”

Jak zablokować budowę na sąsiedniej działce – praktyka.

Z praktycznego punktu widzenia, nie zawsze naruszenie przepisów ustaw, czy rozporządzeń w ostatecznym rozrachunku pozwala zablokować budowę. Czasem prowadzi jedynie do odwleczenia w czasie jej realizacji poprzez konieczność ponownego przejścia przez procedury administracyjne, czy sądowo-administracyjne. Ich rozróżnienie nie jest z góry możliwe i wymaga rozpatrzenia każdego przypadku indywidualnie. Ten sam argument w jednym przypadku może powodować, że organy administracji uznają, że faktycznie zamierzenie inwestycyjne jest niedopuszczalne, a w innym, że wymaga niewielkiej zmiany, bądź w ogóle nie ma wpływu na nieruchomość sąsiednią. Wszystko zależy od konkretnego przypadku.

Najskuteczniejszą argumentacją osób zastanawiających się, jak zablokować budowę na sąsiedniej działce, która może być użyta w toku postępowania o zezwolenie na budowę jest odwołanie się do specjalistycznych, szczegółowych warunków technicznych, warunków projektowych, czy przepisów prawa, które nie pozwalają na realizację obiektu budowlanego w kształcie planowanym przez inwestora. Organ nie może wydać pozwolenia na budowę , w sytuacji, w której obiekt nie spełnia norm technicznych.

Co jeśli zamierzona budowa jest sprzeczna z przepisami prawa?

Jeśli inwestycja budowlana, co do której inwestor wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, okaże się sprzeczna z przepisami prawa, nie spełnia warunków technicznych, albo upraszczając narusza dobra osób trzecich, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.

W niektórych przypadkach możliwe jest, że inwestor zmieni swoje zamierzenia, dostarczy prawidłową dokumentację w toku postępowania i wówczas dojdzie jedynie do odsunięcia w czasie wydania pozytywnej decyzji, ale ostatecznie może ona być pozytywna.

Drewniana studnia sprzed 300 lat znaleziona podczas prac nad drugą linią metra w Warszawie [zobacz artykuł tutaj], starożytna osada łużycka sprzed 3 tysięcy lat odkryta w trakcie budowy gazociągu między Sulmierzycami a Gołkowem [zobacz artykuł tutaj] to przykłady licznych znalezisk archeologicznych, na które natrafili tylko w ciągu ostatniego roku generalni wykonawcy. Przedstawiciele branży budowlanej często odkrywają ukryte w ziemi skarby, co może przysporzyć sporo problemów inwestorom.

Prace archeologiczne mogą wstrzymać inwestycję

Znaleziska archeologiczne na budowie mogą opóźnić inwestycję, a nawet uniemożliwić jej ukończenie. Mało tego, ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zobowiązuje inwestora do sfinansowania kosztów badań archeologicznych ( art. 31 ustawy o ochronie zabytków i opieki nad zabytkami ). Koszty mogą być spore. Dlatego lepiej przed rozpoczęciem prac zlecić badania archeologiczne, jeśli tylko istnieją podejrzenia, że na danym terenie mogą znajdować się historyczne artefakty. Jest to szczególnie ważne w przypadku, gdy obiekt, gdzie mają być prowadzone prace remontowe lub budowlane, znajduje się w strefie wpisanej do rejestru zabytków.

Zapisy ustawy o ochronie zabytków jasno określają obowiązki inwestora, który podczas robót budowlanych lub ziemnych natrafił na przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, że jest on zabytkiem. Artykuł 32. tej ustawy nakazuje wstrzymanie wszelkich robót mogących uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot. Zabezpieczenie go przy użyciu dostępnych środków oraz niezwłocznie zawiadomienie o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Działania konserwatora

Konserwator zgodnie z ustawą ma 5 dni licząc od daty zgłoszenia, na dokonanie oględzin miejsca znalezienia artefaktów oceny ich pod względem ważności dla archeologów. Może wstrzymać prace budowlane na okres potrzebny do zabezpieczenia artefaktów lub wydać pozwolenie na dalsze prowadzenie prac. Zwykle czas wstrzymania budowy trwa nie dłużej miesiąc, ale w szczególnych przypadkach może on zostać wydłużony nawet do kilku miesięcy – wszystko zależy od wagi znaleziska.

Wymagania dotyczące obecności archeologa na budowie mogą tez wynikać z decyzji o warunkach zabudowy lub zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy działka znajduje się na przykład w sąsiedztwie stanowiska archeologicznego.

W przypadku znalezisk archeologicznych zawsze powstaje pytanie, czy są one ewentualną podstawą dla Wykonawcy robót budowlanych do żądania przedłużenia czasu na ukończenie prac. Oraz ewentualnie podstawą do dodatkowego wynagrodzenia. Generalne zależy to od zapisów umownych, nie mniej należy wskazać, iż jeżeli Wykonawca mógł w łatwy sposób dowiedzieć się, iż w terenie na którym przyszło mu prowadzić roboty budowlane, są szanse na znaleziska archeologiczne, to będzie to okoliczność obciążająca jego budżet i ryzyko.