Rafał Dybka

adwokat

Pomagam rozwiązywać problemy związane z realizacją inwestycji budowlanych. Wspieramy uzyskiwanie decyzji, negocjuje umowy budowalne i zarządzam roszczeniami kontraktowymi.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Problem dwóch pozwoleń na jednej działce.

Rafal Dybka18 kwietnia 2019Komentarze (0)

W ostatnich dniach trafił do mojej kancelarii klient, który chciał rozwiać swoje wątpliwości związane z prawem budowlanym zanim podejmie pierwsze kroki związku z nową inwestycją. Z racji tego, że jest to duże przedsięwzięcie budowlane nie mógł pozwolić sobie na podjęcie działań bez uprzedniej konsultacji.
Stan faktyczny sprawy wyglądał następująco:

Jesteśmy właścicielami terenu, na którym był kiedyś zakład przemysłowy, który został rozebrany do poziomu terenu (pozostały po nim fundamenty), na w/w terenie planujemy budowę nowego zakładu. Chcąc przyspieszyć realizację projektu, planujemy najpierw zlecić jednej firmie roboty ziemne (przygotowanie terenu pod inwestycję, wykopy i usunięcie pozostałości fundamentów po poprzednim zakładzie) wraz z opracowaniem projektu robót i uzyskaniem pozwolenia na budowę, jednocześnie planujemy przetarg na opracowanie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę dla nowego zakładu. Istnieje prawdopodobieństwo, że uzyskamy pozwolenie na budowę (na roboty ziemne, rozbiórki fundamentów) i w niewielkim odstępie czasu będziemy starać się o pozwolenie na budowę zakładu.

Przedstawiona przez klienta sytuacja nie jest niczym nie typowym. Na nieruchomości, na której wcześniej stał obiekt budowlany pozostały do wykonania roboty ziemne i uporządkowanie starych fundamentów.

Jak uzyskać decyzję na roboty budowlane?

W zależności od tego jakiego obiektu budowlanego ma dotyczyć rozbiórka, musimy zgłosić rozbiórkę bądź złożyć wniosek w sprawie pozwolenia na dokonanie rozbiórki.  Zasadą jest zgodnie z art. 31 Prawa Budowlanego, że jeżeli obiekt nie ma 8 m wysokości i stoi w nie mniejszej odległości od granicy działki niż połowa jego wysokości oraz nie jest wpisany do rejestru zabytków ani objęty ochroną konserwatorską, zamiar jego rozbiórki musimy zgłosić w Starostwie Powiatowym. Do wykonywania robót można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno -budowlanej nie wniesie sprzeciwu.

Ważne jednak jest to, aby nie wykroczyć poza granice udzielonego pozwolenia na rozbiórkę i nie zacząć żadnych prac związanych z budową nowej inwestycji (np. wykonanie fundamentowania), bo wtedy będziemy mieli na głowie postępowanie w sprawie samowoli budowlanej. A przecież nikomu z nas nie potrzeba dodatkowych kłopotów.

Pozwolenie na rozbiórkę, a pozwolenie na budowę?

Co w takim razie z kolejnym pozwoleniem, na budowę zakładu przemysłowego? Czy to, że posiadamy pozwolenie na rozbiórkę może na to jakkolwiek wpłynąć?

Nie. Rozbiórka nie wpływa na wydanie kolejnej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę na tej samej działce. Posprzątanie terenu nie będzie w niczym kolidować, co ważne, w projekcie nowego zakładu należy odnieść się do wcześniej zatwierdzonego pozwolenia lub zgłoszenia.

Następnie padło jeszcze jedno pytanie precyzujące:

Na bazie głównego pozwolenia na budowę planujemy wykonać budynek stacji transformatorowej wysokiego napięcia (pow. 1 kV). W warunkach przyłącza, zostaliśmy zobligowani do wykonania linii kablowej lub kablowo-napowietrznej (110kV). Z racji możliwych kłopotów z uzyskaniem zgód na dysponowanie gruntem i wejście w teren, linię (przyłącze) planujemy wykonać na osobne pozwolenie na budowę. Planowana linia kablowa / kablowo-napowietrzna będzie przebiegała częściowo przez teren objęty innym pozwoleniem na budowę (na budowę całego zakładu).

Przy tak zakreślonym stanie faktycznym nie występuje przeszkoda, aby realizować inwestycję w oparciu o dwa pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego:

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego.

W świetle powyższego przepisu budowa stacji transformatorowej razem z linią energetyczną jest możliwa do zrealizowania na podstawie odrębnego pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 kwietnia 2017 r., II SA/Bk 166/17).’’

Nie mniej w takim przypadku rekomenduję, aby w obydwu projektach zagospodarowania terenu załączanych do tych pozwoleń ujawnić fakt realizowania, albo zamiaru realizowania obiektu w oparciu o inne pozwolenie.

Natomiast jeżeli klient jest przekonany do tego, że będzie to przyłącze warto w razie potrzeby pamiętać o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2013 r. II OSK 896/12

  1. Przepis art. 33 ust. 1 zdanie 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) zawiera zasadę, iż pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Od zasady tej są jednak wyjątki, o czym świadczy dalsza część tego przepisu. Za wyjątki należy też uznać sposób realizacji przyłączy, regulowany przepisem art. 29a Prawa budowlanego dodanym ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane i zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 163, poz. 1364). Celem tego nowego przepisu było ułatwienie realizacji procesu inwestycyjnego i zwolnienie z reglamentacji administracyjno-prawnej wykonywania wszystkich wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 20 przyłączy.
  2. Przy budowie budynku zdefiniowanego w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego przyłączy nie zalicza się do jego części składowych. Wynika to z przepisu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, który zalicza przyłącza do urządzeń budowlanych, które definiuje jako urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Do urządzeń budowlanych przepis ten zalicza również ogrodzenia, place pod śmietniki i same śmietniki i nie do przyjęcia byłby wniosek, że brak w projekcie budowlanym takich urządzeń uniemożliwiłby jego zatwierdzenie i udzielenie pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę budynku nie musi więc obejmować przyłącza, które nie jest jego częścią składową.

Podsumowując sytuację, jeżeli w oparciu o jedno pozwolenie można postawić zakład przemysłowy i stację transformatorową, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby na tej samej działce w oparciu o odrębne pozwolenie wybudować przyłącze. Pogląd przedstawiony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2013 r. jasno wskazuje, że pozwolenie na budowę budynku nie musi więc obejmować przyłącza. Ponieważ zgodnie z Prawem budowlanym przyłącze jest urządzeniem budowlanym, które jest wymagane do tego, aby korzystać z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, ale nie jest częścią składową budynku.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Prawna Nieruchomości & Proces Budowlany Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Prawna Nieruchomości & Proces Budowlany z siedzibą w Warszawie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@dybka.com.pl

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: