Warunki zabudowy do likwidacji?

W mediach głównego nurtu, w związku z tzw. aferą Srebrnej przetacza się fala wiadomości związanych z pracami nad likwidacją „Wuzetek”. Zostawiając z boku kwestie polityczne, widząc kolejne zapowiedzi, zadaje sobie jedno pytanie Który to już raz?

Wiemy, że „mądry Polak po szkodzie”, czego w prawie najlepszym przykładem jest nauczany od początku edukacji prawniczej casus dotyczący kradzieży. Na początku lat ’90 plagą stała się kradzież impulsów telefonicznych.

Niestety ówczesny zapis Kodeksu Karnego przewidywał tylko kradzież rzeczy ruchomej, a tym samym czyn zaboru impulsów nie był kradzieżą, bo ustawa karna tego rodzaju czynu nie przewidywała.

Zrobiło się wielkie poruszanie, na szybko zaktualizowano ówczesny Kodeks Karny, tylko tak niefrasobliwie, że inne rodzaje kradzieży danych elektronicznych nie zostały zmianą objęte i znowu pod wpływałem opinii publicznej trzeba było na szybko nowelizować normy.

Mam obawy, że obecne działania legislatorów, kierujących się impulsem, mimo iż może rozwiążą jeden problem, to stworzą kilka innych, do których rozwiązania będzie potrzeba znowu kilkunastu orzeczeń sądów administracyjnych.

O co chodzi z tymi „Wuzetkami”

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu to decyzja administracyjna, którą musi uzyskać inwestor chcący realizować jakąkolwiek zabudowę (z drobnymi wyjątkami), w przypadku, kiedy (1) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony na danym obszarze, albo (2) jego inwestycja nie kwalifikuje się jako inwestycja celu publicznego.

Zgodnie z ideą stojącą za normami planowania przestrzennego, warunki zabudowy miał być narzędziem uzupełniającym plany miejscowe.

Praktyka pokazała jednak, że to plany miejscowe (zgodnie z ostatnimi danymi z Najwyższej Izby Kontroli planami miejscowymi, objętych jest trochę ponad 30% powierzchni Rzeczpospolitej Polskiej) są narzędziem uzupełniającym.

Oczywiście są gminy dość zdyscyplinowane, gdzie większość terenów jest objęta planami miejscowymi (np. gm. Stare Babice woj. mazowieckie), ale w skali kraju są to wyjątki.

Zapowiedzi likwidacji warunków zabudowy

Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat, pracując przy różnych projektach, nie raz miałem od inwestorów pytanie, na ile decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest rozstrzygnięciem trwałym i pewnym.

W rekomendacji dla inwestora opisując kwestie prawne, z ostrożności, podnosiłem, iż toczą się różne postępowania legislacyjne, nie mniej żaden z projektów nie jest na tyle zaawansowany, aby móc podważać bezpieczeństwo inwestycyjne na podstawie warunków zabudowy, ale rekomendujemy jak najszybsze wystąpienie o Pozwolenie na Budowę.

W ostatnim czasie najbliżej likwidacji wuzetek w obecnej formie byliśmy w połowie 2017 r., kiedy w Ministerstwie Infrastruktury intensywnie pracowano nad Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym – koncepcja ta nigdy nie wyszła poza prace przygotowawcze i opiniowanie.

Choć Kodeks Budowlany (jak częściej w mediach był nazywany) nie został uchwalony, to jego rozwiązania w większej części dotyczące planowania przejęła tzw. specustawa mieszkaniowa (ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, której szerszy komentarz poświęciłem we wpisie Lex deweloper- specustawa mieszkaniowa).

Specustawa mieszkaniowa w pewnym uproszczeniu przyjęła rozwiązanie, iż to studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego staje się naczelnym narzędziem planistycznym.

Wydaje się to rozwiązaniem dość sensowym z szerszej perspektywy z uwagi, iż:

• Studium jest rozstrzygnięciem obowiązkowym, tj. każda gmina ma obowiązek je uchwalić (na chwilę obecną chyba tylko 2 gminy nie mają uchwalonego studium, na tyle co miałem okazję ten temat weryfikować, co przy całej puli 2477 gmin, jest problemem do zmarginalizowania)
• Studium zawsze musi obejmować cały obszar gminy (więc z założenia jest rozwiązaniem kompleksowym).

Problemem prawnym studium jest jego charakter prawny.

W rozumieniu norm ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to akt wewnętrzny gminy (a nie akt prawa miejscowego jak np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) i jako taki nie ma umocowania w Konstytucji RP, jako akt powszechnie obowiązujący.

Co zamiast warunków zabudowy

Na chwilę obecną w związku z brakiem konkretnych rozwiązań legislacyjnych, ciężko nawet wyrokować w którym kierunku rozważania legislatorów pójdą.

W trakcie dyskusji nie raz spotkałem się zarówno z koncepcją studium jako aktu powszechnie obowiązującego (rozwiązanie przyjęte np. właśnie w specustawie mieszkaniowej, a jest to też swoisty powrót do koncepcji ogólnych planów miejscowych, jakie obowiązywały przed wejściem w życie w 2003 r. obecnie obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jak i rozmaity wariacjami obowiązkowych planów miejscowych dla całej gminy.

Z punktu widzenia prawa i inwestorów, bez względu na to jakie rozwiązanie zostanie przyjęte, warto aby było to rozwiązanie przemyślane i stabilne, które z perspektywy wykładania środków finansowych na inwestycję, nie będzie rodzić dodatkowych ryzyk prawnych.

Rafał Dybka
adwokat

Photo by Scott Graham on Unsplash

***

Billboard o dwóch ekranach to dwie opłaty reklamowe

Szumnie zapowiadana przez polityków tzw. „ustawa krajobrazowa”, obowiązuje w Polsce już kilka ładnych lat (od 2015 r.) i poza grupą aktywistów i kilku osób zainteresowanych branżowo, wiele osób w ogóle nie wie o jej istnieniu, choć może dotknąć przeciętnego Kowalskiego dodatkowymi opłatami (np. z tytułu wywieszenia ogłoszenia na balkonie „Sprzedam mieszkanie”) [Czytaj dalej…]