Czy można zablokować realizację inwestycji budowalnej na sąsiedniej działce?

Odpowiadając na te pytanie w skrócie można powiedzieć, że czasem udaje się zablokować budowę, ale tylko w określonych sytuacjach.

Nie ma na to jednego uniwersalnego sposobu i w sumie to nawet dobrze, bo inaczej zawsze by się znalazł ktoś, komu nie podoba się fakt, że sąsiad coś buduje. Istnieją jednak sytuacje, w których z rozmaitych przyczyn występuje potrzeba, a czasem nawet konieczność zablokowania budowy na sąsiedniej działce.

I dla takich sytuacji prawo przewiduje szereg możliwości pozwalających kwestionować pozwolenie na budowę.

Zasadniczo zgodnie z art. 28 prawa budowlanego z pewnymi wyjątkami wynikającymi w szczególności z art. 29, 30 i 31 prawa budowlanego, budowę można rozpocząć jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zatem postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę jest zasadniczym etapem, na którym swoim działaniem można blokować proces inwestycyjny.

Rozważania o tym, jak zablokować budowę na sąsiedniej działce należy rozpocząć od ustalenia swoich praw i obowiązków w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę.

Konkretnie należy zacząć od zorientowania się, czy osoba, która uważa, że budowa sąsiada narusza jej prawa, może występować, jako strona w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego w postępowaniu przed organem administracji architektoniczno-budowlanej powinni być inwestor, co oczywiste, ale także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego, który ma być objęty wnioskowanym pozwoleniem na budowę.

Oznacza to, że nie każdy właściciel, użytkownik wieczysty, czy zarządca nieruchomości sąsiedniej będzie uprawniony do występowania w postępowaniu o udzielenie zezwolenia na budowę.

Prawo do udziału w postępowaniu mają jedynie osoby, których nieruchomości leżą w obszarze oddziaływania obiektu.

Problemem jest tylko ustalenie, co oznacza określenie obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania obiektu – czyli?

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt. 20 prawa budowlanego i oznacza teren w otoczeniu obiektu budowlanego wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych wprowadzający związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowy tego terenu.

Definicja obszaru oddziaływania obiektu nie jest precyzyjna, a w zasadzie stanowi odwołanie do innych, nieokreślonych ściśle przepisów odrębnych. Czyli jak to przy stosowaniu prawa bywa często, interpretacja przepisu należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej i sądów administracyjnych.

Analizując treść przepisu należy wyraźnie stwierdzić, że określając obszar oddziaływania obiektu nie chodzi o każde oddziaływanie, ale takie, które może prowadzić do ograniczeń w zagospodarowaniu i zabudowie sąsiedniej nieruchomości.

Czy dla zablokowania budowy konieczne jest naruszenie interesu prawnego strony?

Z jednolitego orzecznictwa sądów wynika, że dla ustalenia osób, które mają prawo do występowania w charakterze strony postępowania o wydanie zezwolenia na budowę nie jest istotne to, czy ich interes prawny został naruszony, ale wyłącznie, czy taki interes istniał. Potwierdza to treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2015 wydanego w sprawie II OSK 136/14, w którym Sąd Administracyjny wyraźnie napisał, że:

Przy ocenie czy podmiot jest stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, nie ma znaczenia czy został naruszony interes prawny tego podmiotu, a jedynie czy interes taki podmiotowi przysługiwał.

Jak zablokować budowę na sąsiedniej działce – praktyka

Z praktycznego punktu widzenia, nie zawsze naruszenie przepisów ustaw, czy rozporządzeń w ostatecznym rozrachunku pozwala zablokować budowę.

Czasem prowadzi jedynie do odwleczenia w czasie jej realizacji poprzez konieczność ponownego przejścia przez procedury administracyjne, czy sądowo-administracyjne.

Ich rozróżnienie nie jest z góry możliwe i wymaga rozpatrzenia każdego przypadku indywidualnie.

Ten sam argument w jednym przypadku może powodować, że organy administracji uznają, że faktycznie zamierzenie inwestycyjne jest niedopuszczalne, a w innym, że wymaga niewielkiej zmiany, bądź w ogóle nie ma wpływu na nieruchomość sąsiednią.

Wszystko zależy od konkretnego przypadku.

Najskuteczniejszą argumentacją osób zastanawiających się, jak zablokować budowę na sąsiedniej działce, która może być użyta w toku postępowania o zezwolenie na budowę jest odwołanie się do specjalistycznych, szczegółowych warunków technicznych, warunków projektowych, czy przepisów prawa, które nie pozwalają na realizację obiektu budowlanego w kształcie planowanym przez inwestora.

Organ nie może wydać pozwolenia na budowę , w sytuacji, w której obiekt nie spełnia norm technicznych.

Co jeśli zamierzona budowa jest sprzeczna z przepisami prawa?

Jeśli inwestycja budowlana, co do której inwestor wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, okaże się sprzeczna z przepisami prawa, nie spełnia warunków technicznych, albo upraszczając narusza dobra osób trzecich, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.

W niektórych przypadkach możliwe jest, że inwestor zmieni swoje zamierzenia, dostarczy prawidłową dokumentację w toku postępowania i wówczas dojdzie jedynie do odsunięcia w czasie wydania pozytywnej decyzji, ale ostatecznie może ona być pozytywna.

Rafał Dybka
adwokat

Photo by Alexander Schimmeck on Unsplash

***

Prace archeologiczne – a wstrzymanie robót budowlanych

Drewniana studnia sprzed 300 lat znaleziona podczas prac nad drugą linią metra w Warszawie [zobacz artykuł tutaj], starożytna osada łużycka sprzed 3 tysięcy lat odkryta w trakcie budowy gazociągu między Sulmierzycami a Gołkowem [zobacz artykuł tutaj] to przykłady licznych znalezisk archeologicznych, na które natrafili tylko w ciągu ostatniego roku generalni wykonawcy [Czytaj dalej…]